Kommunale Bauprojekte werden komplexer, techniklastiger und stehen unter hohem Kosten- und Termindruck. Gleichzeitig verlangen Bund, Länder und Fördermittelgeber immer häufiger den Einsatz von BIM in Planungs- und Vergabeverfahren. Für Bauämter, Hochbauverwaltungen und Stadtwerke bedeutet das: Ausschreibungsunterlagen TGA müssen fachlich präzise, digital geeignet und rechtssicher nach VgV bzw. UVgO aufgesetzt werden.
Dieser Leitfaden zeigt in 7 klaren Schritten, wie Sie als öffentlicher Auftraggeber BIM-TGA-Planung rechtssicher ausschreiben – von den Auftraggeber-Informationsanforderungen (AIA) bis zu revisionssicheren digitalen Revisionsunterlagen.
Kurzüberblick: Die 7 Schritte zu rechtssicheren BIM-TGA-Vergabeunterlagen
- Zielbild, Rechtsrahmen und BIM-Niveau festlegen
- Auftraggeber-Informationsanforderungen (AIA) für TGA definieren
- IFC-basiertes BIM-TGA-Modell und Modellierungsregeln beschreiben
- Leistungsumfang und Vergabepakete für BIM-TGA-Planung strukturieren
- Eignungs- und Zuschlagskriterien BIM-gerecht und vergaberechtskonform formulieren
- Leistungsverzeichnisse TGA aus dem BIM-Modell ableiten und konsistent machen
- Revisionssichere Planung, Übergabe und Betrieb (BIM-Modell bis 10D) vertraglich regeln
Im Folgenden werden diese Schritte praxisnah erläutert.
1. Zielbild, Rechtsrahmen und BIM-Niveau festlegen
Bevor Sie eine BIM-TGA-Planung ausschreiben, benötigen Sie ein klares Zielbild – fachlich, digital und vergaberechtlich.
Kernfragen für die Vergabestelle:
- Gilt das VgV-Verfahren (Oberschwellenbereich) oder die UVgO (Unterschwellenbereich)?
- Welche BIM-Anwendungsfälle sollen verbindlich genutzt werden (z. B. Kollisionsprüfung, Mengenableitung, Kosten, Termine, Betrieb)?
- Welche Rolle spielt BIM in Ihrem Vergabeverfahren öffentlicher Auftraggeber – als Leistungsanforderung oder als Zuschlagskriterium?
- Welche internen und externen Stakeholder (Hochbauamt, IT, Facility Management) müssen frühzeitig eingebunden werden?
Empfehlung: Legen Sie ein kommunales BIM-Zielniveau fest (z. B. 3D-Koordination, 5D Kosten, 6D Betrieb) und verankern Sie dieses in Ihren Vergabevorgaben. So schaffen Sie Konsistenz über mehrere Projekte hinweg.
2. Auftraggeber-Informationsanforderungen (AIA) für TGA definieren
Die AIA (Auftraggeber-Informationsanforderungen) sind das Herzstück jeder BIM-Planung. Für die TGA gilt: Je klarer Sie definieren, welche Informationen Sie wann und wofür benötigen, desto sicherer wird das Verfahren.
Inhalte einer TGA-spezifischen AIA:
- Anwendungsfälle: z. B. BIM-TGA-Planung für Kollisionsprüfung, Energiesimulation, Betriebsoptimierung
- Informationsanforderungen pro Leistungsphase (HOAI 1–9): Geometrie, technischen Parameter, Kennwerte (z. B. Leistungsaufnahme, Volumenströme, Wartungsintervalle)
- Austauschformate und Standards (z. B. IFC-Modell TGA, BCF für Mängel/Clashes)
- Rollen und Verantwortlichkeiten (BIM-Management, BIM-Koordination TGA, Fachplanung)
- Mindestanforderungen an Prüf- und Freigabeprozesse (z. B. strukturierte Model Checks vor jeder Vergabestufe)
Für viele Kommunen ist es sinnvoll, einen TGA-Sachverständigen bzw. Gutachter Elektrotechnik einzubinden, um die AIA fachlich zu schärfen und spätere Nachträge zu vermeiden.
3. IFC-basiertes BIM-TGA-Modell und Modellierungsregeln beschreiben
Damit BIM im Vergabeverfahren funktionieren kann, braucht es ein klares Zielbild für das IFC-Modell TGA als „Single Source of Truth“.
Was in den Ausschreibungsunterlagen TGA stehen sollte:
- Verbindliches Austauschformat (IFC-Version, Open-BIM-Vorgaben)
- Gewünschter Detaillierungsgrad (LOD/LOI) je Projektphase und Gewerk
- Strukturierung des Modells (z. B. nach Gebäuden, Nutzungseinheiten, Anlagenkennzeichnungsschlüsseln)
- Anforderungen an Modellqualität:
- Kollisionsfreiheit zu Tragwerk, Architektur, HLS
- eindeutige Parameter für Mengen- und Kostenermittlung
- konsistente Raum- und Zonenstrukturen
- Anforderungen an die Integration in ein BIM-Modell 10D (z. B. Betrieb, Wartung, Nachhaltigkeit)
Hier spielt ein spezialisiertes BIM-Planungsbüro mit TGA-Planung 4.0 seine Stärken aus: Ein zentrales, IFC-basiertes TGA-Modell ohne Maßstabsprobleme ermöglicht reproduzierbare und automatisierbare Prozesse – von der Planung über die Vergabe bis in den Betrieb.
4. Leistungsumfang und Vergabepakete für BIM-TGA-Planung strukturieren
Rechtssichere Vergabe heißt: Leistung eindeutig, vollständig und produktneutral beschreiben. Für BIM-Projekte sollten Sie den klassischen HOAI-Leistungsbildern klar zugeordnete BIM-Leistungen ergänzen.
Bausteine für den Leistungsumfang:
- TGA-Fachplanung (HOAI-Leistungsphasen) je Gewerk
- BIM-spezifische Zusatzleistungen TGA:
- Modellierung und Pflege des TGA-Fachmodells
- Teilnahme an BIM-Koordinationsrunden und Clashaudits
- Lieferung der definierten Modellstände (Meilensteine)
- Leistungen BIM-Koordination / BIM-Management (sofern nicht separat vergeben)
- Schnittstellen zu Architektur, Tragwerk, Bauphysik, FM-Systemen
Durch eine saubere Strukturierung der Vergabepakete – z. B. Generalplaner, Losbildung nach Gewerken oder TGA-Gesamtlos – reduzieren Sie Schnittstellenrisiken und Vergabebeschwerden.
5. Eignungs- und Zuschlagskriterien BIM-gerecht und vergaberechtskonform formulieren
VgV-Verfahren setzen enge Grenzen für Eignungs- und Zuschlagskriterien. Gleichzeitig soll BIM-Kompetenz angemessen bewertet werden.
Praxisbewährte Eignungskriterien:
- Referenzprojekte mit nachweisbarer BIM-TGA-Planung (z. B. Schulen, Verwaltungsbauten, Feuerwachen)
- Erfahrung mit IFC-basierten TGA-Modellen und Open-BIM-Prozessen
- Qualifikation des Projektteams (z. B. BIM-Koordinator TGA, zertifizierte BIM-Weiterbildung)
Zuschlagskriterien mit Bezug zu BIM und TGA:
- Qualität des Projekthandbuchs / BIM-Abwicklungsplans (BAP)
- Qualität des technischen Konzepts für die TGA-Gewerke
- Organisation der BIM-Koordination und Sicherstellung der Modellqualität
- Honorar / Preis
Wichtig: Kriterien müssen transparent, dokumentiert und nicht diskriminierend sein. Die Einbindung eines TGA-Gutachters, z. B. eines Elektrosachverständigen, in die fachliche Bewertung erhöht die Nachvollziehbarkeit und damit die Rechtssicherheit.
6. Leistungsverzeichnisse TGA aus dem BIM-Modell ableiten und konsistent machen
Eine der größten Chancen von BIM ist die automatisierte Erstellung von Leistungsverzeichnissen TGA aus dem digitalen Modell. Für Kommunen bedeutet das: weniger Übertragungsfehler, mehr Transparenz und bessere Vergleichbarkeit der Angebote.
Vorgehen für digitale LV-Erstellung:
- Mengenermittlung direkt aus dem IFC-Modell TGA (statt manuellem Messen in 2D-Plänen)
- Standardisierte Positionsstrukturen nach STLB-Bau oder anderen gängigen Normen
- Durchgängige Kennzeichnung (z. B. Verknüpfung LV-Position ↔ Bauteil im Modell)
- Export der LV-Daten in Formate Ihrer E-Vergabeplattform
Ein BIM-Dienstleister wie Kaiser-Amm erzeugt automatisierte Leistungsverzeichnisse direkt aus dem zentralen BIM-Modell. Das reduziert Fehlerquoten und Haftungsrisiken und erleichtert Ihnen als Vergabestelle die Plausibilitätsprüfung.
7. Revisionssichere Planung, Übergabe und Betrieb vertraglich regeln
Rechtssicherheit endet nicht mit der Zuschlagserteilung. Für Betreiber, Bauämter und Rechnungsprüfungsämter ist wichtig, dass eine revisionssichere Planung dokumentiert und langfristig nutzbar ist.
Was in den Verträgen und Vergabeunterlagen verankert werden sollte:
- Lieferung eines konsistenten, geprüften BIM-Modells 10D (inkl. Betriebs- und Wartungsinformationen)
- Digitale Revisionsunterlagen (Pläne, Schemata, Messprotokolle, Herstellerdaten) in definierten Formaten
- Dokumentation aller Planungsänderungen (Änderungshistorie, Freigaben, Prüfschritte)
- Übergabeanforderungen an Facility Management / Betreiber (z. B. CAFM-Schnittstellen)
- Regelungen zu Urheber- und Nutzungsrechten an Modellen und Daten
So stellen Sie sicher, dass die Ergebnisse der TGA-Planung 4.0 über den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes nutzbar bleiben und Prüfungen durch Aufsichtsgremien oder Rechnungshöfe souverän bestanden werden.
Rolle von Sachverständigen: Qualitätssicherung im Vergabeverfahren
Gerade bei ersten BIM-Projekten empfiehlt es sich, externe Expertise einzubinden:
- TGA-Sachverständiger / TGA-Gutachter zur Prüfung von technischen Konzepten und Leistungsbildern
- Gutachter Elektrotechnik / Elektrosachverständiger zur Bewertung komplexer Elektro- und Sicherheitsanlagen
- Unterstützung bei der Erstellung von AIA, BAP-Vorgaben und Bewertungsmatrizen
Dies reduziert das Risiko von Vergabebeschwerden, Nachträgen und technischen Fehlplanungen erheblich.
Wie Kaiser-Amm Kommunen konkret unterstützt
Mit dem Ansatz TGA-Planung 4.0 bietet Kaiser-Amm Kommunen und Stadtwerken:
- IFC-basierte BIM-TGA-Planung mit Modellen bis 10D
- Zentrale Datenhaltung als „Single Source of Truth“ für alle Projektbeteiligten
- Automatisierte Leistungsverzeichnisse TGA und revisionssichere Pläne
- Unterstützung bei AIA-Erstellung, BIM-Vorgaben und Strukturierung von ausschreibungsunterlagen TGA
- Sachverständigen-Kompetenz in Elektrotechnik und Normung zur Absicherung von Qualität und Rechtssicherheit
Damit erhalten öffentliche Auftraggeber eine durchgängig digitale, prüfbare und vergaberechtskonforme Basis für ihre Bauprojekte – von der ersten Idee bis in den Betrieb.
FAQ: Häufige Fragen aus Kommunen
Was ist bei BIM im VgV-Verfahren besonders zu beachten?
Sie müssen BIM-Anforderungen so formulieren, dass sie leistungsbezogen, produktneutral und verhältnismäßig sind. BIM-Kompetenz darf als Eignungs- oder Zuschlagskriterium berücksichtigt werden, wenn dies klar beschrieben und sachlich begründet ist. Zentrale Dokumente sind AIA und BAP sowie eindeutig formulierte Anforderungen an das IFC-Modell TGA.
Können kleinere Büros von BIM-Anforderungen ausgeschlossen werden?
Nein. Das Vergaberecht verlangt die Berücksichtigung mittelständischer Interessen. Formulieren Sie Anforderungen so, dass auch kleinere Büros mit nachweisbarer BIM-Planung und TGA-Erfahrung eine Chance haben – z. B. durch realistische Referenzanforderungen und klare, aber erfüllbare BIM-Vorgaben.
Wenn Sie Ihre nächsten Hochbau- oder Sanierungsprojekte mit rechtssicheren BIM-TGA-Vergabeunterlagen starten möchten, lohnt der frühzeitige Austausch mit einem spezialisierten BIM-TGA-Planungsbüro. So verbinden Sie vergaberechtliche Sicherheit mit technischer Qualität und nachhaltiger Digitalisierung Ihrer kommunalen Bauprojekte.